Досрочное погашение ипотеки — правила и способы оплаты, перерасчет и получение процентов, возврат страховки

Ипотечный кредит – тяжелое бремя финансовой и моральной ответственности. Средний срок, на который он оформляется, составляет 15 лет. Основная часть заемщиков стремится максимально его сократить, рассчитавшись с задолженностью досрочно. Чтобы расплатиться по жилищному займу раньше договорного срока, нужно тщательно изучить правовую сторону вопроса, сделать необходимые перерасчеты и выбрать способ оплаты долга.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Статьями 809 и 810 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено право граждан на полное или частичное погашение ипотеки досрочно удобным для него способом в любой момент. Должник может снизить финансовую нагрузку, полностью расплатившись по кредиту досрочно или увеличив размер ежемесячных платежей – эта процедура требует внесения изменений в ипотечный договор в виде перерасчета сроков возврата и нового графика ежемесячных выплат.

Ограничивающие требования банка

Предоставляя ссуду, банкиры рассчитывают на получение прибыли в течение определенного временного периода, поэтому досрочное погашение долга им невыгодно. Юристы стремятся заложить в кредитный договор правила, хотя бы частично ограничивающие эту возможность, следующими способами:

• Устанавливают мораторий (период времени, в течение которого должник не может преждевременно оплатить займ) на частичное или полное досрочное погашение в течение первых месяцев действия кредитного договора, действующий с момента его подписания. Таким способом финансисты намеренно затягивают процесс закрытия ипотеки.
• Закрепляют в соглашении право пересмотра размера ежемесячных выплат без возможности изменения срока кредитования (например, досрочное погашение ипотеки в Сбербанке возможно только на таких условиях);
• Обозначают минимальную сумму, требуемую для полного или частичного списания займа или процентов по нему, меньше которой клиент вносить не может.

Нормативно-правовое регулирование

Право на досрочное погашение жилищного кредита предусмотрено частью 2 статьи 809 и статьей 810 ГК РФ. В соответствии с указанными нормами закреплена недопустимость установления запрета или ограничений для заемщика в выплате банку задолженности ранее указанного в договоре срока. Попытка отказать ему в праве осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, даже при включении соответствующего пункта в контракт, юридической силы иметь не будет.

Оплатить жилищный займ может родственник или член семьи должника при наличии нотариальной доверенности на осуществление этих действий. Назначение пеней, штрафов, неустоек, взимание комиссии с клиента за преждевременную оплату кредита признаются незаконными. Единственным обязательством должника при досрочном погашении задолженности является необходимость известить кредитную организацию о своем намерении за 30 календарных дней до совершения операции.

При каком виде платежей выгодно досрочное погашение ипотечного кредита

Существует два варианта кредитных платежей: дифференцированные и аннуитетные. В первом случае размер долга делится на количество месяцев, в течение которых должник обязуется его выплатить. Проценты начисляются на общую сумму задолженности и делятся по тому же принципу. С каждым разом размер ежемесячных выплат становится ниже, т.к. уменьшается основной долг и процентные выплаты, начисляемые на снижающуюся сумму. В этом заключается преимущество дифференцированных платежей. Минусом являются высокий размер ежемесячных выплат в начале срока действия договора.

Аннуитетные платежи предполагают разделение основной задолженности и начисляемых на нее процентов на равные части – ежемесячные выплаты. Они осуществляются одинаковыми долями вне зависимости от срока, прошедшего с начала действия кредитного договора. Преимуществом этого типа платежей является то, что должник точно знает, какую сумму он должен вносить каждый месяц. Среди минусов можно выделить высокую переплату по кредиту.

Переплата при дифференцированных платежах ниже, чем при аннуитетных, потому что в первом случае акцент делается на выплату основной задолженности и проценты начисляются на уменьшающийся остаток. Во втором случае на начальных этапах покрытия ссуды практически вся сумма к ежемесячному погашению состоит из процентов, поэтому дифференцированные платежи более выгодны для должника. Аннуитетные выгодны банку, но могут оказаться интересны и клиенту, если бремя первоначальных выплат дифференцированного характера покажется ему непосильным.

Банковские организации любят навязывать клиентам-ипотечникам аннуитетный формат платежей. В этом случае, особенно в первые годы действия договора, выгодно полное досрочное погашение жилищного займа. Выгодно закрывать ссуду в первые 5 лет с момента ее оформления. Банк производит перерасчет оплаты, основываясь на ее уменьшенной основной задолженности – так клиент значительно экономит на процентах. Чем больше уходит времени, тем меньше смысла преждевременно выплачивать займ – процентная переплата разбита на весь срок действия ипотеки, как и основная задолженность.

Как быстро выплатить ипотеку

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики каждая шестая российская семья имеет кредитное жилье. Общая экономическая нестабильность в стране последние четыре года сказывается и на индивидуальном финансовом положении граждан, поэтому ипотечники стремятся использовать любые законные схемы досрочного избавления от обременения. Быстрее погасить ипотеку можно несколькими способами:

1. Продать ее другому банку. Рефинансирование – выгодный вариант оплаты задолженности, если процентная ставка в новом банке ниже, чем в предыдущем не менее, чем на 3%.
2. Воспользоваться правом на налоговый вычет.
3. Направить средства материнского капитала в зачет части ипотеки. Один из способов законного использования сертификата – улучшение жилищных условий. Средства также можно направить на первоначальный взнос по кредиту.
4. Получить нецелевую ссуду наличными. Если размер остатка долга невелик, можно погасить его за счет другого срочного нецелевого кредита (имеет смысл только если процентные ставки по обоим займам примерно одинаковы).
5. Учащение выплат. Если банк предусматривает несколько программ оплаты жилищного кредита и среди них есть «Платеж раз в 14 дней», имеет смысл направить обращение менеджеру кредитной организации с просьбой о смене программы с целью участить выплаты. Используя данный способ, можно сэкономить на процентах.
6. Воспользоваться программой государственной поддержки, действующей в регионе вашего проживания. Например, получить жилищный сертификат для многодетной семьи.
7. Сдать в аренду ипотечное жилье, если в договоре нет запрета на совершение арендных сделок с кредитным имуществом.

Полная выплата долга по кредиту

Решение погасить досрочно ипотечный кредит требует последовательного исполнения. Для этого заемщику необходимо выполнить ряд действий, порядок которых выглядит следующим образом:

1. Сообщить в письменной форме сотруднику кредитной организации о намерении досрочно закрыть ипотеку. Сделать это можно лично в отделении учреждения или направить уведомление заказным письмом.
2. Определить дату полной оплаты кредита. Это должен быть рабочий день.
3. Согласовать время и способ возврата займа с менеджером кредитной организации, уточнить остаток задолженности, включая проценты.
4. При выборе безналичной формы расчета следует узнать точную стоимость услуги по переводу денежных средств на счет кредитной организации и обязательно учесть ее в конечной сумме платежа. Банк-кредитор должен получить весь долг до копейки, иначе он не будет считаться погашенным.
5. Полностью оплатить остаток задолженности вместе с начисленными процентами.
6. Через 1-2 рабочих дня (период времени, который требуется для зачисления денежных средств на счет кредитора) связаться с сотрудником банка и уточнить, погашен ли займ.
7. Запросить у кредитной организации справку о полном расчете по ипотеке, чтобы зафиксировать отсутствие долга.

Частично-досрочное погашение ипотеки

С целью осуществления этой процедуры необходимо лично явиться в офис кредитной организации и подать заявку на досрочное погашение ипотеки по частям, чтобы банк предпринял действия по составлению обновленного графика ежемесячных платежей оформленного в виде дополнительного соглашения к договору, и начислил проценты по измененной соответствующим образом формуле.

Утверждаются эти изменения обеими сторонами сделки и должны являться неотъемлемой частью первоначального соглашения. Так как договор ипотечного кредитования с приложениями подлежит обязательной регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), то и все изменения к нему, включая новую схему выплат, проходят ту же процедуру.

Правила досрочного погашения

Уменьшение срока кредитования – это быстрый и выгодный для заемщика способ возврата задолженности. Ипотека с возможностью досрочного погашения может быть предусмотрена договором по умолчанию. Такие программы есть у ряда крупных банков, например, Сбербанка. Основными правилами частично-досрочного погашения являются:

• Минимальный срок, в течение которого должник обязан уведомить кредитора о своем решении досрочно погасить ипотеку по частям или полностью составляет 30 календарных дней до предполагаемой даты взноса.
• Кредитор при таких обстоятельствах должен сделать процентный перерасчет, исходя из новой даты возврата долга.

Способы оплаты

Погасить ипотеку можно за счет собственных накоплений и воспользовавшись компенсационными выплатами, например, возвратом налога на доходы физического лица (НДФЛ). Заемщик может воспользоваться любым удобным ему способом расчета по долгу – от внесения накопленных наличных денежных средств в кассу банка до привлечения сторонних вспомогательных средств: материнского капитала, моментального займа и пр.

Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал – это вид государственной помощи семьям с двумя и более детьми. Его размер сейчас составляет 453 тысячи рублей. Согласно изменениям, внесенным в программу «Материнский Капитал» в 2017 году, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста, субсидию стало возможно направить в том числе на:

• оплату первоначального взноса по ипотеке;
• оплату жилищного кредита участниками накопительно-ипотечной системы для военнослужащих (далее – НИС).

Рефинансирование ипотечного кредита

Оформление нового ипотечного займа для покрытия старого с целью улучшения условий его обслуживания называется рефинансированием (перекредитацией). Причинами переоформления могут являться:

• появление более выгодной процентной ставки по кредиту в другом банке;
• отмена страховок, комиссий и других сборов;
• увеличение кредитного периода (чтобы снизить размер ежемесячных выплат);
• смена валюты займа;
• уменьшение кредитного периода (чтобы уменьшить сумму переплаты);
• перевод ипотеки в другое финансовое учреждение.

Основным минусом рефинансирования ипотечного кредита является лишение заемщика права получения налогового вычета по всем уплаченным ранее процентам. Если при рефинансировании меняется банк-кредитор (фактически закрывая перед предыдущим займ ипотечника, который берет новый кредит на покрытие старого), долг считается уплаченным, а заемщик утрачивает возможность получить данную льготу на основную часть рефинансированного кредита и начисляемые на него проценты.

Налоговый вычет

Сумма, уменьшающая расчетную базу при исчислении НДФЛ, называется налоговым вычетом. Покупатель недвижимости может вернуть уплаченные в государственный бюджет 13%. Максимальная сумма, с которой они подлежат возврату, составляет 2 млн рублей. При расчете процентного имущественного вычета (компенсация государством переплаты по ипотеке) возврат налога может быть осуществлен с 3 млн рублей, т.е. заемщик имеет право получить 390 тыс. рублей с выплаченных процентов.

Перерасчет ипотеки при досрочном погашении

Чтобы рассчитать размер остатка задолженности самостоятельно нужно изучить текущий график ежемесячных выплат по займу. При планировании полного погашения ипотеки обратите внимание на графу «Остаток долга» в вышеуказанном документе. Общая задолженность равна сумме следующего ежемесячного платежа и остатка долга. При частично-досрочной оплате расчет производится иначе.

Необходимо применить к графику следующую формулу: ОД = НС(ОД) – О(ОД) – ДП, где ОД – остаток долга перед банком после частично-досрочного погашения, НС(ОД) – начальная сумма общей задолженности на момент расчета (графа «Остаток долга»), О(ОД) – ежемесячная оплата основного долга, ДП – досрочный платеж (сумма, которую клиент решил оплатить сверх обязательной выплаты). Указанные варианты расчета подходят для обоих видов платежей – дифференцированного и аннуитетного.

Прибегать к частично-досрочному погашению ипотеки при использовании аннуитетных платежей заемщику невыгодно, т.к. этот формат подразумевает приоритетную выплату процентов по кредиту в первые годы действия договора. Клиент все равно рассчитается с банком по всем начисленным процентам. При дифференцированных платежах частично-досрочное погашение долга однозначно выгодно для заемщика – любая выплата сокращает основной долг по кредиту, а проценты начисляются на постоянно уменьшающуюся сумму.

С финансовой точки зрения для заемщика рентабельней уменьшение срока кредитования, особенно при однократном погашении части долга досрочно. Минимизировать размер ежемесячных платежей имеет смысл, если совокупный доход заемщика или его семьи сократился. Стабильные выплаты с перспективой переплаты лучше, чем риск потерять ипотечное жилье, а минимизация расходов на ежемесячные выплаты поможет пережить кризисный период.

Права заемщика

Законодательство РФ гарантирует должнику, решившему досрочно расплатиться по своим обязательствам, право на возврат переплаты и страховки. Оно подразумевают сокращение срока кредитования, поэтому вернуть можно часть процентов, начисленную на всю сумму долга, которая оказалась покрытой раньше, чем это предполагалось в первоначальном ипотечном договоре, и часть страховых средств, которые не были израсходованы за весь период в следствие его сокращения.

Перерасчет и получение процентов

В случае полного досрочного погашения ипотеки заемщик вправе рассчитывать на возврат уплаченных процентов, если они были начислены на всю сумму долга, например, при аннуитетных платежах. Пункт 4 статьи 809 ГК РФ предусматривает право заемщика на перерасчет в случае отличия срока действия кредитного договора от фактического периода использования заемщиком денежных средств банка. Для его реализации должнику необходимо заполнить декларацию на возврат процентов по ипотеке и подать ее в финансовую организацию вместе с остальными документами на полную оплату долга.

Возврат страховки

В целях минимизации рисков невыплаты ссуды банковская организация использует программу страхования залогового имущества, здоровья и жизни заемщика. Договор заключается на весь срок действия кредитного соглашения. Оплата страховых услуг может осуществляться в виде единоразового платежа или нескольких выплат в течение определенного периода времени.

В случае погашения ипотечного кредита досрочно заемщик вправе потребовать от страховой компании возврата той части страховки, которая обеспечивала риски на остаток предполагаемого периода оплаты займа. Возврат денежных средств возможен, если:

• ипотека полностью оплачена;
• страховой случай не наступил;
• фактический срок ипотечного кредитования меньше, чем оплаченный.

Пакет документов, требуемый для возврата страховки, состоит из:

• паспорта заемщика;
• договора ипотечного кредитования;
• справки из банка о преждевременном погашении займа;
• документов, подтверждающих уплату страховки;
• заявления о возврате уплаченных ранее страховых взносов;
• договора страхования.

Плюсы и минусы

К концу действия кредитного договора намного выгодней положить личные накопления на депозит под хорошие проценты и покрывать остаток долга за счет ежемесячного дохода по нему. Стремиться досрочно выплатить ипотеку выгодно в первые 5 лет. К преимуществам преждевременного покрытия долга можно отнести:

• избавление от финансового бремени;
• финансовую выгоду в виде уменьшения переплаты и аннулирования расходов по обслуживанию долга (например, страховки);
• снятие ограничений с приобретенной в собственность недвижимости.

К минусам досрочной оплаты долга относятся:

• Потенциальное ухудшение качества жизни клиента, если накопление необходимой для преждевременного погашения долга суммы ведет к невозможности удовлетворения повседневных нужд.
• Возможное отрицательное влияние на кредитную историю должника – банк может воспринять потерянные из-за преждевременной оплаты займа проценты, как нанесение материального ущерба, и внести клиента-досрочника в «серый список» (внутренний документ, содержащий информацию о недобросовестных клиентах).

Видео