Ипотека без первого взноса — требования банков к заемщику, перечень документов и порядок оформления

Кредит на приобретение жилья является удобным способом улучшения условий жизни, которым ежегодно пользуются десятки тысяч россиян. Оформив ипотеку, заемщик получает в пользование квартиру или отдельный дом, выплачивая их стоимость на протяжении многих лет. Традиционные правила жилищного кредитования подразумевают первый взнос в размере до 50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Это внушительная сумма, и во многих случаях у клиента нет таких денег. Для таких ситуаций разработаны ипотечные продукты без первого внесения средств.

Что такое первоначальный взнос на ипотеку

Какой бы тщательной не была банковская проверка заемщика, всегда будет оставаться риск, что в будущем у клиента возникнут проблемы с платежами по взятому займу. Любой коммерческий банк стремится к минимизации рисков при оформлении кредитных продуктов, поэтому принимает разные меры предосторожности (залог, поручительство физических лиц и др.). Первый взнос (ПВ) – это оплата заемщиком части стоимости приобретаемой недвижимости до получения кредита, служащая дополнительной гарантией для финансовой организации.

Самыми распространенными размерами первого платежа является 10-15% от цены квартиры или дома, на которые выдается кредит. Есть три причины, по которым банковские структуры в кредитных продуктах прибегают к этой форме выплат:

• В случае критических задержек с ипотечными выплатами, квартира переходит в собственность банка, который стремится реализовать ее, чтобы вернуть вложенные средства. Первый платеж в этом случае играет роль «подушки безопасности», которая нивелирует разницу в стоимости при нестабильности рынка недвижимости, экономическом кризисе или инфляции.
• ПВ является хорошим дополнением к справке о доходах. С точки зрения кредитора, такой человек имеет не только хороший заработок, но и грамотно обращается с финансами, поэтому будет более дисциплинирован при выплатах взятого кредита. Подобный заемщик имеет преимущество перед тем, кто при таком же доходе по разным причинам не имеет накопления.
• Ипотека с первым платежом создает льготные условия для тех, кто улучшает жилищные условия в случае продаже квартиры (то есть, имеет в наличии средства от реализации). Такие люди могут внести более 50% стоимости жилья, а то, что приобретаемая недвижимость выступает залогом, служит хорошей гарантией (ведь на время ипотечных выплат жилье будет под обременением, и не может быть продана клиентом). Заемщикам при этом необходимо знать, что при ситуации, когда на руках есть не менее 70% от необходимой суммы, выгоднее будет потребкредитование.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Первый платеж при кредите на недвижимость является желаемым условием для финансового учреждения, но в некоторых случаях ипотечный займ могут оформить и без него. Стараясь привлечь новую клиентуру, организации расширяют количество предложений. Существует ипотека без первого взноса, но процедура одобрения кредитной организации будет гораздо сложнее, а условия – более жесткими:

• Увеличение ставки (на 0,5-2-5%). Для банка кредит без первого платежа несет больше рисков.
• Повышенные размеры выплат. Начисление процентов происходит на более крупную сумму (полную стоимость недвижимости).
• Возрастание базы для расчета страхования жизни (банки требуют от заемщика оформление этого полиса). Это приводит к увеличению выплат по страховке.

Условия кредитования

В чистом виде ипотека без первоначального взноса – это большая редкость для кредитной сферы. Традиционно, говоря про такое предложение для заемщиков, имеют в виду другие формы обеспечения, например:

• залог имущества;
• материнский капитал;
• государственные субсидии (например, по программе «Молодая семья» в Москве можно сделать взнос на 30-35% стоимости недвижимости);
• получение потребительского кредита на сумму первого платежа;
• оформление второго ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости.

При выполнении любого из этих условий, получить кредит на недвижимость без первоначального платежа будет вполне реально. Проблема первого взноса тут решена тем или иным образом, изменяя условия предоставления ипотечного продукта. Для примера можно сравнить их между собой кредитные предложения конкретной организации, как это показано в таблице применительно к предложениям Промсвязьбанка:

Требования к заемщику

Проверяя платежеспособность кандидата на ипотечный займ без первого платежа, банковские работники рассматривают не только уровень дохода, а комплексно оценивают клиента. В число базовых требований входит:

• Российское гражданство. Как вариант некоторые организации (например, ЮниКредитБанк) декларируют выдачу кредита лицам с регистрацией и проживанием в России, но в большинстве случаев такая ипотека без первого взноса не будет оформлена.
• Постоянное место работы. Минимальный срок на последнем месте – от года.
• Уровень дохода семьи, соизмеримый с ежемесячными выплатами по запрошенному кредиту без первого платежа.
• Хорошую кредитную репутацию. Не иметь проблем с оплатой прежних банковских займов, зафиксированных в кредитной истории (КИ).
• Возраст старше 21 года (в некоторых кредитных организациях, например в Уралсиббанке или Абсолюте, допускается выдача с 18 лет, но проверка финансового состояния заемщика в этом случае будет гораздо строже).

Порядок оформления ипотечного кредита

Сравнив между собой несколько предложений и сделав расчеты с помощью онлайн-калькулятора или ипотечного брокера, нужно выбрать самый подходящий для вас вариант. Так как существует вероятность отказа, то для страховки следует подобрать несколько предложений разных кредитных организаций. Базовый алгоритм, позволяющий оформить ипотечный кредит без первоначального взноса, включает следующие шаги:

1. Заполнить заявление на займ без первого платежа и подготовить необходимую документацию.
2. Подать пакет документов в банк. Общаясь с кредитным инспектором, выясните ответы на все интересующие вас вопросы (например, возможность досрочного погашения кредита).
3. Дождаться звонка менеджера или самому обратиться в кредитный отдел после истечения установленного срока. Рассмотрение заявки может занимать от недели до 1,5 месяцев.
4. Подобрать подходящую недвижимость в случае одобрения заявления кредитной организацией. Самым удобным с точки зрения дальнейшего оформления будет выбор варианта с новостройкой у сотрудничающего с банком застройщика. Вторичная недвижимость требует проверки юридической чистоты сделки (отсутствия исков от наследников владельца и др.), поэтому выдают такие кредиты менее охотно.
5. Обратиться к услугам лицензированного оценщика. У банков есть список рекомендуемых оценочных организаций, с которыми он работает и которым доверяет. В итоге заемщик получит оценочный документ, подготовленный по требованиям кредитора и стандартам Ассоциации ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
6. Заключить кредитный договор, который поможет приобрести выбранную недвижимость (по желанию сторон его можно заверить у нотариуса). Если первый платеж оплачивается из субсидии (маткапитала, военной ипотеки и др.), нужно получить платежные документы или реквизиты для перечисления и передать их по месту целевого финансирования.
7. Застраховать приобретенную квартиру или дом. Возможно несколько вариантов страхования, которые обсуждаются при выдаче ипотечного продукта без первого платеже и закреплены в договоре.
8. Оформить сделку через Росреестр и получить свидетельство о государственной регистрации.
9. Передать приобретенную недвижимость в залог банку, согласно подписанному договору о банковском займе без первого платежа.

Перечень необходимых документов

Получение ипотеки без первого взноса подразумевает одобрение финансовой организацией поданной заявки. Для этого необходимо подготовить заявление-анкету, получив бланк у кредитной организации (если условиями допускается, то можно скачать его с сайта). Этот документ необходимо разборчиво заполнить печатными буквами, вписав данные в предназначенные для этого специальные поля. Заявление-анкета занимает 3-6 страниц и в заполненном виде содержит базовую информацию о заемщике:

• Фамилию, имя, отчество получателя банковского займа без первого платежа.
• Паспортные данные.
• Контактную информацию.
• Образование.
• Сведения о родственниках.
• Данные о последних местах работы.
• Принадлежащее имущество.
• Обладание транспортными средствами.
• Запрашиваемая сумма кредитования.
• Предполагаемые параметры объекта (допускается указывать до 3-х вариантов).

К заявлению-анкете прилагается пакет документов. От заемщика требуется принести оригиналы и копии документов – сотрудники банка сверят их и самостоятельно заверят. Пакет документации может иметь особенности в отличии от банка, но в базовом виде он включает:

• паспорт гражданина РФ;
• второй документ, удостоверяющий личность (водительские права, загранпаспорт и др.);
• справка о составе семьи;
• трудовая книжка;
• справка о получаемых доходах (по форме 2-НДФЛ, но у некоторых банков есть специальные требования по оформлению).

Как купить квартиру без первого взноса в ипотеку

Будущему заемщику важно понять, что отсутствие средств на первоначальный платеж не является непреодолимой преградой для оформления ипотечного продукта. При этом, ипотека без взноса может иметь два варианта, очень сильно отличающихся друг от друга:

• Первый платеж заемщика заменяется другой формой выплаты (материнским капиталом и др.). В этом случае ограничения по получению кредита связаны с тем, что не все банки могут принимать имеющуюся субсидию (например, с военной ипотекой работает только небольшое число кредитных организаций).
• Первый взнос отсутствует. Для таких ситуаций оформление ипотечного продукта может быть связано с повышенными процентами, банковскими акциями или обращением к определенному застройщику. По сравнению с первым вариантом, возможность получить одобрение в этом случае будет гораздо ниже.

Материнский капитал

Эта социальная выплата выдается при рождении второго ребенка, в 2019 году имеет размер 453 026 рублей и предусматривает целевое расходование (в том числе и на улучшение жилищных условий семьи). Российские банки охотно работают с материнским капиталом, потому что эта субсидия помогает им увеличить число клиентов по ипотечным займам. Но во многих случаях, кредитные организации согласны принимать маткапитал лишь как часть оплаты за первый взнос (например, в ВТБ 24, не менее половины суммы необходимо внести деньгами), что очень неудобно заемщикам.

Собравшись израсходовать материнский капитал на решение квартирного вопроса, необходимо подобрать банк, который работает с этой социальной субсидией. Дальнейший алгоритм действий повторяет последовательность действий при получении ипотеки без первого взноса (приводится выше), с той лишь разницей, что:

• перед обращением в банк необходимо получить разрешение Пенсионного фонда (срок его оформления может достигать 2 месяцев);
• после подписания договора, нужно сообщить в ПФР реквизиты кредитного счета и сумму для перечисления.

Государственная поддержка и льготы

Существующие госпрограммы рассчитаны на социально незащищенные категории населения, помогая им стать собственниками жилья. В зависимости от масштаба, такие программы могут быть:

• Федеральные. «Молодая семья» предусматривает льготные условия кредитования, если хотя бы одному из супругов не исполнилось 35 лет.
• Региональные. Зависят от конкретного субъекта федерации, например в Москве разработана программа «Льготная ипотека для очередников», а в Московской области есть послабления в получении жилищного кредита для учителей, врачей и других категорий бюджетников.

Соответствие указанным категориям дает право на получить ипотечное кредитование с государственным участием. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию и встать в очередь на получение жилищного сертификата. Средства этой субсидии можно направить на оплату первого ипотечного платежа, но необходимо иметь в виду, что в этой госпрограмме участвуют только банки-партнеры АИЖК. В число аккредитованных кредитных организаций входят:

• Московский индустриальный банк;
• Бинбанк;
• Примсоцбанк;
• Глобэксбанк;
• Образование.

Военная ипотека

Этот вариант подходит для военнослужащих. В этом случае ипотека без первого взноса оформляется с помощью следующей последовательности шагов:

1. Необходимо подать заявку на участие в накопительно-ипотечной системе обеспечения военнослужащих.
2. Минимум через три года нужно подготовить обращение в Росвоенипотеку, где мотивированно объяснить необходимость в улучшении жилищных условий.
3. На следующем этапе требуется найти банк, который работает с военной ипотекой (например, Газпромбанк, Сбербанк, Связьбанк, ВТБ24 и др.).
4. Дальнейшие шаги по оформлению не отличаются от базового алгоритма.

Военная ипотека очень удобна для получателей, ведь предоставляемое Минобороны инвестирование распространяется не только на первый платеж, но и на остальные взносы. При этом максимальная сумма, которая может быть выделена военнослужащему, составляет 2 200 000 рублей – если величина займа будет больше, то разницу оплачивает сам получатель пособия.

Акционные ипотечные программы банков с нулевым взносом

В чистом виде кредит на недвижимость без первого платежа (то есть, без иных компенсаций и гарантий финансовой организации) в настоящих условиях возможен только как маркетинговая акция. Такое предложение имеет много ограничений (по времени, месту проведения и др.). Например, «Ипотека без первоначального взноса» Промсвязьбанка, действительно, не требует предварительных вложений и предлагает ставку от 10,9%. Но эти условия распространяются только на клиентов жилого комплекса «Полянка 44» и еще 4-х строящихся кварталов с отделкой (ремонтом) комфорт-класса.

Ипотечный займ без первого взноса в этом случае оформляется по базовому алгоритму, с учетом того, что жилье для приобретения уже предоставляется банком. Нужно быть очень внимательным, подписывая документы – там могут быть дополнительные платежи и комиссии, уравновешивающие преимущества от невысоких ставок. В идеале, такие договора нужно изучать вместе с юристом – затраты на оплату его слуг окупятся более удобными условиями погашения кредита.

Кредит от застройщика без первоначального взноса

Учитывая, что новостройки относятся к дорогостоящей недвижимости, для строительных компаний часто бывает выгоднее продавать жилье на ранних этапах строительства, привлекая меньшей стоимостью и рассрочкой большее количество клиентов. Незавершенность и низкая ликвидность постройки добавляют неоднозначности в ситуацию, где:

• банк повышает процентную ставку потому, что на этапе строительства не может получить квартиру в залог;
• застройщик заинтересован в привлечении средств, и реализует недвижимость на льготных условиях;
• клиент-заемщик хочет получить ипотеку без первого платежа.

Партнерство кредитных и строительных организаций предлагает заемщику готовый ипотечный продукт с начальной ставкой около 10%. Предусмотрена гибкая система понижения процентов – есть скидки владельцам зарплатных карт, заключающим договор страхования жизни, оформляющим онлайн-заявку на кредит и др. Например, участникам ипотечной программы «Приобретение квартиры в доме, строящемся с участием ГПБ и Газпромбанк Инвест» процентная ставка будет начинаться от 10,2%, но в этом случае потребуется залог имущества.

Оплата первого взноса потребительским кредитом

Получение нецелевого банковского займа для оплаты первоначального взноса по ипотеке подойдет тем, у кого нет возможности отдать в залог недвижимость или получить субсидию от государства. Большинство банков имеют потребкредит в линейке своих предложений, ставка составляет 10-22%, деньги выдаются на срок до 5 лет (например, Сбербанк предлагает кредит «Потребительский без обеспечения», предоставляя до 3 000 000 рублей под 12,5-19,9% на 60 месяцев).

Наличие залога (недвижимости, автомобиля и др.) помогает снизить кредитную ставку на 1,5-2%, но заемщик должен правильно рассчитать свои возможности, ведь на него ложится повышенная финансовая нагрузка. При этом само получение двух займов связано со сложностями, ведь выдача одного кредита сильно повлияет на положительное решение при одобрении второго (даже если обращаться к услугам разных кредитных организаций, информация будет в КИ). Поэтому правильной последовательностью действий будет следующая:

1. Получение одобрения на ипотечный кредит.
2. Подача заявки на потребкредитование в размере первого ипотечного платежа. В случае отклонения, обратиться в другой банк. При этом, некоторые кредитные организации имеют собственные предложения по двойному кредитованию специально для таких случаев.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса

Ипотечный кредит без первого платежа повышает банковские риски, только если не имеет альтернативы. Когда он заменяется выплатами из материнского капитала или другого пособия, то это является подходящим вариантом для банков, работающих с этими госпрограммами. Таблица показывает кредитные организации, предоставляющие ипотечный продукт без первого платежа:

Плюсы и минусы кредитования без первого взноса

Ипотечные кредиты без первоначального платежа имеет несколько преимуществ. К ним относятся:

• Для клиента – возможность получить кредитование в непростой финансовой обстановке.
• Для кредитной компании – более широкий круг лиц, который может воспользоваться этой услугой.

Минусы этого способа тоже будут различными для заемщика и банка. К числу недостатков для кредитора будут относиться:

• Высокие риски невыплат.
• Более сложное оформление, сравнительно с обычной ипотекой.
• Менее доходная (или финансово-дисциплинированная) клиентура.

Недостатки такой ипотечной программы для заемщика будут относиться к его возможностям по получению и оплате этого кредита. В список минусов входят:

• Сложности с оформлением, более тщательная проверка и большая вероятность отказа.
• Необходимость подготовительных действий (получения жилищного сертификата, потребкредита и др.).
• Более высокие процентные ставки (и другие платежи), по сравнению с обычным кредитованием на покупку недвижимости.
• Неправильно рассчитанная финансовая нагрузка (особенно при двойном кредитовании) может привести к задержке ежемесячных перечислений в кредитную организацию, штрафным санкциям и испорченной кредитной истории.

Видео